Jak kupić mieszkanie? Wszystko, co musisz wiedzieć o kupnie mieszkania

Kupno własnego mieszkania to nie lada wyzwanie. W tym wpisie podpowiem, na co zwrócić uwagę, wybierając nowe mieszkanie. Zobacz, jak kupić mieszkanie.

Jak kupić mieszkanie: mieszkanie w stanie deweloperskim czy z rynku wtórnego?

Zacznijmy od zalet mieszkania kupionego w stanie deweloperskim. Najważniejszy aspekt to m.in. duże możliwości aranżacyjne. Mieszkanie w stanie deweloperskim urządza się od podstaw. Taka przestrzeń ma zrobioną betonowa wylewkę, a czasem (ale nie zawsze) gładzie na ścianach.

Reszta pozostaje do aranżacji: włącznie z podłogami, płytkami w łazience, malowaniem ścian i meblami, np. kuchennymi. Oczywiście wiąże się to ze sporymi kosztami, jednak mieszkanie w stanie deweloperskim może być tańsze np. od tego wykończonego, znajdującego się na zamkniętym osiedlu wybudowanym stosunkowo niedawno.

Mieszkania w stanie deweloperskim najczęściej znajdują się na nowych osiedlach z masą udogodnień, np. ochroną, windami, parkingiem podziemnym i dobrą lokalizacją w pobliżu szkół, sklepów i innych niezbędnych instytucji. Pisząc o dobrej lokalizacji, nie mam na myśli wyłącznie ścisłego centrum miasta – nawet na obrzeżach nowe bloki budowane są teraz blisko szkół, parków i sklepów.

Mieszkanie w stanie deweloperskim znajdujące się na nowo wybudowanym osiedlu to także oszczędności. Jego mieszkańcy często płacą niższy czynsz, np. ze względu na małe wydatki remontowe.

A teraz zajmijmy się zaletami mieszkania z rynku wtórnego. Jedną z najważniejszych jest niższa kwota zakupu. Mieszkania z rynku wtórnego są z reguły tańsze niż mieszkania deweloperskie. Dzieje się tak przede wszystkim dlatego, że sprzedający oferuje nam już mieszkanie używane i w dodatku zlokalizowane na starym osiedlu.

Kupno mieszkania z rynku wtórnego może ci pozwolić zaoszczędzić na remoncie. Zazwyczaj takie mieszkania są przygotowywane do sprzedaży, choć nie jest to regułą. Właściciel odświeża więc ściany, a nierzadko wymienia płytki czy podłogi.

Zdarzają się również oferty całkowicie urządzonych mieszkań. To spodoba się szczególnie osobom zapracowanym, które nie mają głowy do samodzielnego remontu czy urządzania.

Co więcej, wybierając takie mieszkanie możemy znacznie szybciej sfinalizować transakcję. Właściciele chcą praktycznie sprzedać nieruchomość od ręki. W deweloperce na mieszkanie trzeba poczekać. Nawet jeśli budynek stoi w całości, a mieszkanie jest gotowe do remontu, to kupno mieszkania wymaga wielu formalności, które deweloper musi spełnić, np. uzyskać pozwolenie na użytkowanie.

Ja kupiłam mieszkanie w stanie deweloperskim i nasza przeprowadzka przedłużyła się o kilka miesięcy, a doskonale wiem, że mieszkańcy innych osiedli musieli czekać z remontem nawet pół roku od kupna nieruchomości. Oprócz tego kupno mieszkania z rynku wtórnego pozwala ci poznać sąsiadów. Przed kupnem mieszkania warto przeprowadzić wywiad z mieszkańcami danego bloku czy kamienicy i zapytać o to, jak im się mieszka lub czy mają problem z uciążliwymi lokatorami. Te informacje mogą być później punktem wyjścia do wyegzekwowania lepszych warunków od sprzedającego.

Jak negocjować kupno mieszkania?

Wiele osób nie lubi się targować. Uważamy to za mało eleganckie, stresujące i obawiamy się, że druga strona może zniechęcić się do sprzedania nam nieruchomości. Prawda jest jednak taka, że wyjściowa cena za mieszkanie zarówno deweloperskie, jak i z rynku wtórnego jest zawyżona.

Jak więc wynegocjować lepszą stawkę? To nie takie proste, dlatego najlepiej będzie jeśli obejrzysz poniższy filmik. Twórcy omawiają w nich wszystkie istotne aspekty twoich potencjalnych negocjacji.

Kupno mieszkania: zadatek a zaliczka

Mieszkanie wybrane, zadowalająca dla dwóch stron kwota wynegocjowana, więc teraz pora na płatność. Zanim jednak przelejesz całą kwotę, najpierw wpłacasz zadatek i zaliczkę. Czym się różnią?

Zadatek płacimy, zawierając umowę przedwstępną, a zaliczkę uiszczamy po podpisaniu umowy właściwej. W moim przypadku zadatek wpłacałam wtedy, kiedy wiedziałam już, jakie mieszkanie chcę kupić, a jednocześnie czekałam na sporządzenie umowy. W tym czasie miałam ostatecznie zdecydować, czy kupuję daną nieruchomość, i oczywiście mogłam się wycofać.

I teraz najistotniejsze – jeśli po wpłaceniu zadatku zrezygnowałabym z podpisywania umowy ostatecznej, to wpłacona kwota przepada. To takie zabezpieczenie dla dewelopera, który zarezerwował mi nieruchomość i, jak wynikało z umowy przedwstępnej, nie mógł jej nikomu oferować ani sprzedawać. W przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego sytuacja wygląda podobnie – podpisujesz umowę przedwstępną, wpłacasz zadatek i masz czas na podjęcie ostatecznej decyzji.

Bardzo istotne jest jednak to, aby dokładnie przeczytać umowę przedwstępną. Jeśli nie ma w niej słowa o tym, że sprzedający nie może oferować nikomu swojej nieruchomości, to możesz narazić się na sytuację, w której sprzedawca dopnie transakcję z kimś innym, a tobie zwróci zadatek. Niby wszystko ok, ale jednak mieszkanie ucieka ci sprzed nosa.

Jak duża jest kwota zadatku? Sprzedający chce najczęściej 10% wartości mieszkania, ale negocjuj z nim trochę. W końcu jeśli nagle znajdziesz ciekawszą ofertę lub bank odmówi ci kredytu, to te pieniądze przepadną.

A teraz weźmy na tapet zaliczkę. Tak jak już wspominałam, płacisz zaliczkę dopiero po podpisaniu umowy właściwej. Po zaliczce nie możesz odstąpić od umowy. Zaliczka jest traktowana jak część wpłaty za mieszkanie. Oczywiście w skrajnych sytuacjach, kiedy umowa musi zostać zerwana, jest taka możliwość, ale musisz liczyć się z konsekwencjami – najczęściej finansowymi.

Jak duża jest zaliczka? To wszystko zależy od sprzedającego. U mnie to było 30% wartości mieszkania, ale u ciebie może być więcej. Tutaj negocjacje również są wskazane, ale pamiętaj – na im więcej rat rozbijesz swoją płatność, tym ostateczna cena za mieszkanie wzrasta.

I jeszcze jedna ważna kwestia prawna – w podpisanej przez ciebie umowie kupna nieruchomości musi zostać uwzględniona adnotacja, że zapłaciłeś zaliczkę w konkretnej kwocie. Jeśli tego nie ma, to prawo traktuje wpłaconą przez ciebie kwotę jako zadatek, a tego sprzedający nie ma obowiązku ci zwracać. No i ty nie udowodnisz przed sądem, że wpłaciłeś to na poczet kupna danej nieruchomości.

Kupno mieszkania – formalności. Umowa sprzedaży

Kupno mieszkania wiąże się z podpisywaniem masy dokumentów, a wśród nich najważniejszym jest umowa sprzedaży. Umowa sprzedaży mieszkania najczęściej ustanawia odrębną własność lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że po kupnie mieszkania i po podpisaniu umowy staniesz się jego pełnoprawnym właścicielem. Możesz więc samodzielnie decydować o tym, co będzie się z nim znajdować, ale także ponosisz pełną odpowiedzialność za wykupione metry kwadratowe.

Jak kupić mieszkanie i nie dać się oszukać? W umowie sprzedaży mieszkania z pewnością nie powinny się znaleźć informacje mówiące o wysokich karach w razie niedotrzymania terminu wpłaty raty lub za odstąpienie od umowy.

Warto zwrócić na to uwagę szczególnie podczas kupna mieszkania od dewelopera. Jeśli umowa zawiera zapis odnośnie do wysokich kar z twojej strony, jednocześnie podkreślając, że deweloper za opóźnienie terminu przekazania ci mieszkania nie płaci nic lub stawkę nieproporcjonalnie niższą, dla ciebie jest to sytuacja bardzo niekorzystna.

W praktyce może to oznaczać następującą sytuację: deweloper opóźni się z oddaniem ci kluczy do lokalu. Nie płaci ci za to żadnego odszkodowania lub bardzo małe. Ty z kolei nie będziesz mógł remontować kupionego mieszkania, nie wspominając o wprowadzeniu się do niego, ale będziesz musiał zapłacić za nie wszystkie raty.

Płacisz za mieszkanie, z którego nie możesz korzystać, ponieważ opóźnia to deweloper, a jednocześnie nie dostajesz za to satysfakcjonującego odszkodowania. Jeśli domagasz się swoich praw i stwierdzasz, że w takim wypadku nie zapłacisz za mieszkanie kolejnej raty, to deweloper nakłada na ciebie duże kary. Może to zrobić, jeśli nie zauważyłeś tego punktu w umowie.

Uważaj także na zapis, który odbiera ci prawo do składania reklamacji po odbiorze lokalu. Wszystkie usterki z winy sprzedającego musisz wtedy naprawiać na własną rękę, nawet jeśli dotyczy to drogich przedsięwzięć jak wymiana okien, drzwi wejściowych czy całkowita wymiana instalacji.

W umowie musi się znaleźć także dokładny adres kupowanej nieruchomości, jej ostateczna cena, powierzchnia i przypisany numer księgi wieczystej. Jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym i nie dać się oszukać? Szczególną uwagę zwróć właśnie na numer księgi wieczystej. Właściciel sprzedający mieszkanie ma obowiązek udostępnić ci numer nawet przed podpisaniem umowy.

Księgi wieczyste są jawne i można bardzo łatwo przejrzeć je w Internecie. Znajdziesz w niej m.in. informacje o tym, kto jest właścicielem mieszkania czy kto jest w nim zameldowany. Przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego przypilnuj, aby właściciel mieszkania wymeldował się z nieruchomości przed sfinalizowaniem transakcji. Możesz nawet prosić o zaświadczenie z gminy potwierdzające wymeldowanie.

Jak kupić i odebrać mieszkanie od dewelopera?

Pierwsza rzecz to pomiar metrażu. Ten powinien się zgadzać z tym zapisanym w planie. Jeśli jest mniejszy, deweloper musi zwrócić ci naddatek, który zapłaciłeś. Jeśli mieszkanie jest większe, to wówczas ty zobowiązujesz się do zapłaty nadwyżki lub rezygnujesz z umowy. Kupujący może odstąpić od umowy tylko wtedy, kiedy różnica w pomiarach jest większa niż 2% całej powierzchni lokalu.

Druga istotna kwestia to układ pomieszczeń – musi być taki sam jak na planie, a jeśli nie jest, to deweloper musi to poprawić na własną rękę.

Nie zapominaj również o sprawdzeniu ścian i sufitów. Nie powinny być one mokre ani się osypywać. Zwróć również uwagę na ich gładkość. Wiadomo, że stan deweloperski nie zakłada perfekcyjnie wykonanej gładzi, ale jeśli ściany są bardzo źle przygotowane pod malowanie, to deweloper powinien to poprawić.

Kolejna sprawa to stan okien i drzwi. Okna powinny być szczelne, nie mogą mieć rys ani pęknięć. Drzwi muszą łatwo się zamykać. Sprawdź także, jak działa instalacja elektryczna, wodna, gazowa i grzewcza oraz rozmieszczenie i liczba gniazdek elektrycznych.

Kupno własnego mieszkania nie jest wcale takie proste. Nie rób niczego pochopnie i pamiętaj o powyższych aspektach kupna. Dzięki temu zaoszczędzisz sobie problemów, a także będziesz mieć pewność, że nikt cię nie oszuka.

Autorka: Klaudia Borycka